Secondo l’articolo 952 del Codice Civile, il proprietario di un terreno può costituire il diritto di fare e mantenere una costruzione a favore di un altro soggetto. Quest’ultimo ne diventa proprietario; in questo modo rimane distinta la proprietà della costruzione dalla proprietà del suolo. Si tratta di un’operazione posta in essere soprattutto nell’ambito della produzione di energia.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta sull’argomento con due circolari: la n. 6 del 20/4/2018 e ritorna ad applicare quanto affermato nella risoluzione n. 112 del 2009.
IMPOSTE SUI REDDITI (TERRENI AGRICOLI ED EDIFICABILI)FISCO
Con riferimento alle imposte sui redditi, al corrispettivo conseguito da una persona fisica o società semplice agricola per effetto della cessione a titolo oneroso di un diritto di superficie, in caso di terreno agricolo o di fabbricato, non si applica nessuna tassazione. Ciò avviene a condizione che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile.
La Corte di Cassazione, anche con sentenza dell’8/8/2022, sul caso di un corrispettivo percepito a seguito della costituzione di diritto di superficie su un terreno pervenuto in donazione, ha confermato questo orientamento. La costituzione del diritto di superficie, dal punto di vista delle imposte dirette, deve essere equiparata al trasferimento del diritto di proprietà.
Diverso è qualora si tratti di area fabbricabile. Su quest’ultima è tassata la plusvalenza realizzata, pari alla differenza tra il costo, rivalutato e maggiorato delle spese, ed il prezzo di vendita del diritto. Questo vale sia che si tratti di una nuova costituzione, sia di una cessione a titolo oneroso del diritto di superficie. Infattim si tratta di “redditi diversi”, regolamentati dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo unico sui redditi.
Divergente anche la posizione dell’Agenzia delle Entrate per l’imposta di registro da versare per la costituzione di un diritto di superficie, con la risposta 365/2023 si attesta al 15%. fisco
LA LEGGE DI BILANCIO 2024
Segnaliamo che nella Legge di Bilancio 2024 una modifica rilevante dell’attuale disciplina del diritto di superficie, se non verrà modificata o stralciata, andrà a tassare tutti i diritti di superficie come “redditi diversi” e non come plusvalenze a far data dal 01 gennaio 2024, rivedendo in modo significativo le valutazioni aziendali.
