Il Decreto Legislativo n. 228/2001 introduce una norma, inserita come articolo 4- bis nella legge 3 maggio 1982, n. 203, attraverso la quale viene istituito “il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto a favore del conduttore che ha in godimento il fondo”.
La possibilità di esercitare la prelazione su un diritto personale di godimento quale l’affitto di un fondo rustico, costituisce un’eccezione al normale esercizio di tale diritto. Quest’ultimo trova sempre riconoscimento legislativo “solo” nel caso di trasferimento a titolo oneroso del diritto di proprietà.
OBIETTIVO: TUTELA DELLA CONDUZIONE AGRICOLA
La ragione economica che sottende alla scelta del legislatore di introdurre una prelazione “in deroga”, è quella di tutelare la continuità funzionale della conduzione agricola del fondo, garantendo quanto più possibile la stabilità dell’impresa agricola, che deve intendersi prevalente sul diritto del proprietario.
La norma, pertanto, dispone che il locatore, alla scadenza del contratto, ove intenda nuovamente concedere in affitto il fondo a terzi, “debba comunicare al conduttore l’offerta ricevuta, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento (o a mezzo PEC, ma io non mi fido ) e ciò almeno 90 giorni prima della scadenza”. Ovviamente tale obbligo “non sussiste” qualora il locatore, alla scadenza contrattuale, decida di condurre personalmente il fondo.
IL DIRITTO DI RECESSO LIBERA IL CONCEDENTE DALL’OBBLIGO DI COMUNICARE LE OFFERTE RICEVUTE
Un’ulteriore ipotesi nella quale non sussiste l’obbligo per il concedente di comunicare le offerte ricevute, è quella in cui il conduttore abbia esercitato il diritto di recesso, ovvero qualora l’affittuario sia incorso in una grave inadempienza, ai sensi dell’articolo 5 della “203/1982”.
E SE IL CONCEDENTE NON CONDIVIDE LE OFFERTE RICEVUTE?
Il conduttore, ricevuta la lettera raccomandata A.R., contenente le offerte pervenute al locatore, “può esercitare il diritto di prelazione offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli, entro il termine di 45 giorni”.
Nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore le offerte ricevute e proceda, entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto, ad affittare a terzi il fondo, il precedente affittuario può agire giudizialmente per vedersi riconosciuto il diritto di prelazione.
L’esercizio del diritto, pena la decadenza, è da eseguire “entro un anno decorrente dalla scadenza del contratto d’affitto non rinnovato”.
